Investire in un appartamento da 200.000€ e affittarlo conviene davvero?

Quando si parla di investimenti immobiliari, in Italia quasi tutti partono dallo stesso ragionamento:

“Compro un appartamento da 200.000€
e lo affitto a 900€ al mese: ottimo investimento!”

Sembra un’idea semplice e sicura… ma cosa dicono davvero i numeri?

🔹 1️⃣ Il calcolo ottimistico: il rendimento lordo

Entrate annue:
900€ × 12 mesi = 10.800€

Rendimento lordo:
10.800€ / 200.000€ = 5,4%

A questo punto molti direbbero: “Beh, un 5% fisso non è male!”

Il problema? Sono entrate lorde.

🔹 2️⃣ Il calcolo vero: il rendimento netto

Sottraiamo i costi inevitabili:

🔹 Rendimento reale
5.432€ / 200.000€ = 2,7% netto

Quindi: il 5,4% si trasforma in 2,7%.

E finora abbiamo ipotizzato che:

• l’inquilino paghi sempre puntuale

• nessun danno serio all’immobile

• nessun contenzioso legale

🔹 3️⃣ Il confronto fondamentale: l’alternativa

Oggi un BTP a 10 anni rende circa 3,5–4% netto.

✅ Zero lavoro
✅ Zero morosità
✅ Asset liquido: lo vendi quando vuoi
✅ Rischio minore

Perché scegliere il 2,7% con grattacapi, invece del 4% senza far nulla?

🔹 4️⃣ I veri rischi dell’immobiliare

Quelli che non entrano mai nei calcoli iniziali:

• Morosità → anche anni per sfrattare

• Danni molto superiori alla caparra

• Crollo della domanda locale (demografia!)

• Immobilità del capitale → se ti servono soldi… aspetti mesi

L’immobiliare non è una rendita passiva: è un piccolo business.

🔹 5️⃣ La rivalutazione? È una scommessa

Molti dicono:

“Sì, ma tra 10 anni la casa varrà di più!”

Possibile… ma non garantito.

Dipende da:

• quartiere

• sviluppo demografico

• mercato in quel preciso momento

E intanto i tuoi soldi sono fermi in un singolo asset:
un palazzo, una via, una città → rischio di concentrazione totale.

Nel frattempo un ETF azionario globale ha storicamente reso 7–9% annuo, diversificando su migliaia di aziende nel mondo.

✅ CONCLUSIONE

Comprare casa per affittarla ha senso solo se:

✔ Comprendi che è un’attività attiva, non passiva
✔ Cerchi rendimenti lordi almeno del 7–8%
✔ Sai gestire rischi e rogne
✔ Hai competenze per comprare bene (ribassi, ristrutturazioni, aste)

Altrimenti?

Rischi di lavorare tanto…
per rendimenti peggiori di un investimento totalmente passivo.

E CHI RISTRUTTURA PER RISCUOTERE UN AFFITTO TURISTICO?

Esempio:

• Investimento: 150.000 €

• Produzione: 2 mini-appartamenti da 45–50 m²

• Gestione: affitti turistici (senza colazione → non è B&B, ma locazione turistica / affitti brevi)

• Posizione: Cittadina UNESCO (quindi domanda turistica potenzialmente buona)

• Periferia: non in pieno centro → tassi di occupazione più bassi

✅ ECONOMIA DI UN AFFITTO TURISTICO

(Stima realistica, non ottimistica)

▶️ Prezzo medio/notte (ipotesi credibile)

• 70–90 € a notte per mini-appartamenti ben arredati

• Facciamo 80 € per comodità

▶️ Tasso di occupazione

Dipende da posizione, recensioni, concorrenza, stagione
In città UNESCO ma periferia:
45–55% di occupazione annuale → 50% come media

👉 365 × 50% = 182 notti/anno ciascuno

📊 Entrate lorde

Per entrambe le unità:

80 € × 182 notti × 2 appartamenti = 29.120 € lordi / anno

🔻 I costi da togliere

Qui molti fanno errori grossi…

 Totale costi annui: ~ 18.000 €

✅ Reddito netto annuo

29.120 € – 18.000 € = ~ 11.000 € netti/anno

✅ Rendimento

11.000 € / 150.000 € = 7,3% netto

📌 Questo è un ottimo rendimento…
MA solo se fa tutto bene e mantiene quelle percentuali.

⚠️ Ma serve LAVORO, non è passivo

Gestire affitti turistici significa:

• rispondere a messaggi e prenotazioni tutti i giorni

• check-in/check-out a volte serali

• pulizie (o pagarle)

• ottimizzazione prezzi su base stagionale

• gestione recensioni

• burocrazia (comunicazione ospiti alla Questura, tassa soggiorno, ecc.)

💬 In pratica: una micro-impresa turistica.

Se invece deleghi pulisci + check-in + gestione a un property manager →
➡️ Rendimento scende al 3–4% netto (quasi come l’affitto classico con più complicazioni)

🎯 Conclusione

Sì, può convenire economicamente anche molto più di un affitto tradizionale

MA solo se:
✅ posizione abbastanza appetibile per turisti
✅ alta qualità degli alloggi
✅ ottimo marketing e gestione
✅ è disposto a considerarli un lavoro, non una rendita passiva